3 сар 12, 2018

ДеФакто Мэтгэлцээн: Ипотекийн 8 хувийн зээлийг зогсоох ёстой

 

Өнгөрсөн 2018 оны 02-р сарын 28-нд МҮОНРТ-ээр “Ипотекийн 8 хувийн зээлийг зогсоох ёстой” гэсэн сэдвээр ДеФакто Мэтгэлцээн зохион байгуулагдлаа. Ипотекийн 8 хувийн зээлийг зогсоохыг дэмжиж эдийн засагч, МҮХАҮТ-ын Ерөнхийлөгч Б.Лхагважав, няцааж актуарч, санхүүч Д.Гантулга нар оролцлоо. Ийнхүү 2013 оноос хэрэгжиж эхэлсэн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн үр дүн, түүний үр нөлөөний талаар хэлэлцүүлэг өрнүүллээ.

 

Ипотекийн 8 хувийн зээлийг зогсоох нь зөв

Орон сууцны зах зээл, түүний санхүүжилтийн нөхцөл байдал, барилгын компаниудын хөрөнгө оруулалт цаашлаад үүнд төрийн оролцоо ямар байв гэдгийг 2005 оноос хойш ярих бололцоог олгосон учраас оролцож байна.

2005 онд 20 мянган айлын орон сууцыг бий болгох зорилготойгоор тухайн оны 08 сарын 15-нд гааль буюу НӨАТ-аас барилгын тоног төхөөрөмж, бараа материалыг чөлөөлсөн. Гурав дахь заалтад иргэн шинэ орон сууц авбал НӨАТ-гүйгээр зарна гэж тусгасан. Гэвч энэ хууль нь иргэнд огт хэрэгжээгүй. 2006 онд уг асуудлыг тавихад 113 сая ам.доллартай тэнцэх хэмжээний 4000 иргэнд байр зарсан байсан. 13 сая ам.долларыг буцааж авах байсан. Уг асуудлыг тухайн үедээ бүх засаглалын хэлбэр буюу Сангийн яам, Их хурал, Засгийн газрын хэмжээнд зогсоосон.

110 компани байсан тэдгээрийн 113 сая ам.долларын орлогын мэдүүлэг биш, 30 сая ам.долларын тайлангаа татварт мэдүүлсэн. Үлдсэн 70, 80 сая доллар хаачсан бэ?

Энэ нь 2005 ондоо маш том асуудал байсан. Банкин дээр анх удаа орон сууц авхад урьдчилгаа зээл авч болдог хэлбэр рүү орж эхэлж байсан. Энэ үйл явц 2013 он ийм байдлаар явагдаж байсан.

2013 оны 6 сард ипотекийн хууль батлагдаж тухайн үеийн Засгийн газар 900 тэрбум төгрөгийг тухайн сард оруулж ирсэн байдаг. 6600 хүн хамрагдсан байдаг. Уг хууль ч хэрэгжсэн. Тухайн үед Монгол улсын ерөнхийлөгчийн сонгууль явагдаж байсан. 900 тэрбум төгрөг нэг сард орж ирээд 2013 оны 7 сарын 1-нээс 30-ны хооронд байрны үнэ 2 дахин өссөн байдаг.

Төр нийлүүлэлт байхгүй үед нэг талаас нь эрэлт буюу хэрэглээг дэмжээд үнэ өсдөг сонгодог жишээг гаргаж ирсэн. 2005-2013 оны хооронд арилжааны банкууд ерөнхий санхүүжилтийг хийж байсан. Эдийн засаг 11,12 хувьтай өсч байх үед барилгын салбар огцом өссөн. Энэ хооронд арилжааны банкууд маш ихээр орж ирсэн байсан. 2012 оны сүүлээс 13 оны эдийн засгийн уналт эхэлсэн. Ингээд арилжааны банкууд цэвэрхэн гарах арга замаар ипотекийн хуулийг ашиглаж өөрсдийн хэрэггүй активуудаа Төв банкинд шилжүүлсэн. Өнөөдөр ч Төв банк үүнийг авч явж байна. Татвар төлөгчдийн мөнгийг хараа хяналтгүйгээр эрх мэдэлтнүүд тодорхой институтуудэд тарааж байрны үнийг 2 дахин ихэсгэсэн. Дээр нь татвар төлөгчдөд бүх хариуцлагыг үүрүүлсэн. Өнөөдөр энэ дундаас арилжааны банкууд маш цэвэрхэн гарсан.

 

Ипотекийн 8 хувийн зээлийг зогсоох нь буруу

Ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлийн тогтолцоог 2013 оны 4 сарын 13-нд Монгол улсын Засгийн газар Төв банк хоорондын “Ипотекийн тогтолцоог тогтвортой болгох харилцан ойлголцлын санамж бичиг” зурсанаар тухайн оны 6 сараас хэрэгжүүлж эхэлсэн.

Арилжааны банкуудад ипотекийн зээлтэй 29,9 мянган зээлдэгч энэ нь 845 тэрбумын үлдэгдэлтэй байсан. Уг зээл нь ихэнхдээ харьцангуй өндөр орлоготой хүмүүст зориулсан арилжааны бүтээгдэхүүн байсан. Энэ үед ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээл гарч ирснээр дундаж давхаргад чиглэсэн зээлийн бүтээгдэхүүн гарч ирсэн. 17 оны эцсийн байдлаар харахад нийт 93 мянга гаруй хүн ипотекийн зээлтэй байна. Үүнээс хөтөлбөрийн зээл буюу хөнгөлөлттэй зээлд 69 мянга орчим хүн хамрагдсан байна. Нийт зээлийн үлдэгдэл 4.2 их наяд буюу маш өргөжсөн хэлбэртэй байна. 69 мянган зээлдэгчийн ард байгаа өрх буюу бараг 300 мянга орчим хүний амьдралд нөлөөлчихсөн байна. Алдаа, оноогүй схем гэж байхгүй. Алдаа оноог хэлэлцэж түүнийг сайжруулан үргэлжлүүлэх ёстой. Харин зогсооно гэдэг буруу.

Нотлогч тал: 2013 оны 1 сард үнэ тогтворжуулах хөтөлбөрөөр 2.7 их наяд төгрөгийг Монгол банкны ерөнхийлөгч гаргаж ирсэн. Уг мөнгөний хуваарилалтаар хэсэг нь санхүүжилтээр ипотект орсон. 900 тэрбум үүнтэй холбоотой. Дараагаар нь 2013 оны 9 сард мөнгөний ханш нийлүүлсэн мөнгөний хэмжээгээрээ 40 хувиар унасан. Ипотек нь дэлхий дээр хэрэгжсэн хэрэгтэй хууль. Гэхдээ хэрэгжүүлж буй процесс дээр эрх мэдэлтнүүдийн их мөнгө зарцуулахыг яагаад нээгээд өгчихсөн юм бэ? 90, 70, 20 буюу 20 нь арилжааны банкууд санхүүжүүлж байгаа. Уг нь арилжааны банкууд чөлөөт зах зээл дээр эрэлт, нийлүүлэлтээрээ үүнийг санхүүжүүлээд явах бололцоо байсаар байтал төр хажуунаас нь орж ирээд хэвлэсэн мөнгөө тараагаад байрны үнийг 2 дахин их болгосон. Энэ нь гол асуудал болчихоод байна.

2005-2013 оны санхүүжилтийн механизм буруугаас болж маш их барилгын компаниуд арилжааны банкуудад зээлтэй байсан. Уг зээлийн байрыг худалдаж авбал хамруулна гэх мэтчилэн нийтийн мөнгийг уг сайхан хуулийн нэр нь дор хэсэг хүмүүс алдаагаа цайруулах, хэсэг хүмүүс ашиг орлогынхоо алдагдалаа хаах механизм руу оруулчихаад байна. Иймээс үүнийг дэлгэрэнгүй судлах хэрэгтэй.

 

Харилцан няцаалт

Няцаагч тал: 2013.01.01-нээс эхэлж Монгол банк Тэнхлэг зууч компанитай хамтран орон сууцны үнийн индексийг гаргаж байгаа. Уг индексээр эхний жилдээ байрны үнэ 27, 28 хувиар өссөн нь үнэн. Үүнээс хойш 4,5 жилийн дараа байрны үнэ анхны байсан хэмжээндээ очсон байна. Энэ нь тухайн үедээ маш их эрэлт үүсгэж орон сууцны нийлүүлэлт нь дийлэхгүй эрэлтийн шок үүсч байрны үнэ өссөн. Үүнтэй санал нийлж байна. Гэхдээ уг индексээр харвал одоо байрны үнэ буучихсан. Анх 2013 онд индекс тооцож байх үеийн түвшинд очсон байна. 2017 оны эцсээр Монгол банкны тайланд гарчээ.

Мөнгөний нийлүүлэлт талаас үнэ тогтворжуулах хөтөлбөр 8 хувийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хоёр нь харахад адилхан харагдаж байгаа боловч нийгэмд үзүүлж байгаа нөлөөлөл нь тэс өөр юм.

Уг ипотекийн хөтөлбөрийн схемийн хувьд мөнгө Монгол банкнаас гарч буцаад орж ирж байгаа. Гэхдээ нөгөө талд санамж бичгээр засаг орж ирэх ёстой байсан. Монгол банк нь дээр цугларч байгаа үнэт цаасыг засаг аваад нийгмийн даатгалын санг хөрөнгөжүүлэхэд зарцуулна, алдагдалаа эдийн засгийн чадавхид тохируулан төлөвлөгөө гаргаад явна гэсэн цикл маань үндсэндээ явж чадаагүй талд нь зогсчихсон.

2012 оны байдлаар өсөлт үзүүлсэн эдийн засгаас дотоодод үлдсэн мөнгөнөөс ихэнх нь барилгын салбарт орсон шүү дээ. Статистик үзүүлэлтүүд ч үүнийг нотолдог. Ойролцоогоор 1 их наяд орчим төгрөг барилгын салбарт орсон. Дээрээс нь барилгын компаниуд банкнаас ойролцоогоор 1 их наяд орчим төгрөгийн зээл аваад төлж чадаагүй байсан. Мөн уул уурхайн зах зээл уналттай байсан. Яг энэ үед ипотекийн зээл гарч ирснээр эрэлт талыг дэмжиж үүнийг явуулж эхэлсэн.

17 оны байдлаар барилгын салбарт 30,40 мянган байр баригдчихсан авч чадахгүй байна шүү дээ. Ипотекийн зээл энэ нөхцөл байдлыг бий болгов уу эсвэл хэрэгжүүлж байсан хөтөлбөрийг зогсоосон төрийн бодлогын залгамж халаагүй байдал үүнийг бий болгов уу?

Нотлогч тал: 2006 онд жишээ нь 4000 байр л зарагдсан. Тухайн үеийнхээр 113 сая ам.долларын асуудал гэсэн үг. НӨАТ-ын асуудал дээр би өөрөө явж байсан учраас 490 хүнээс санал авч шүүхээр яван ганцхан хэргийн ард гарсан. Тэр үед ард нь байсан санхүүгийн луйвар, газрын авлига, барилгыг хийхэд үндсэн суурь үнийг өсгөдөг гэвч санхүүгийн бүртгэл дээр бүртгэгддэгүй бүх зүйл задрах байсан. Үүнийг задлалгүй Сангийн яам, Засгийн газар, Их хурлын хэмжээнд нуугаад өнгөрчихсөн.

Дараа нь уул уурхайн өсөлтөөр арилжааны банкуудад маш их дэмжлэг өгсөн. 2005 онд 1 тэрбумын асуудал байсан бол дараа нь 1 их наяд болчихсон байгаа. Гол санхүүжилтийг арилжааны банкууд хийсэн. Арилжааны банк хамгийн их алдааг буюу таны хэлдэг 1 их наядыг үүрэх байсан. Мэргэжлийн санхүүч, банкирууд ёс зүйтэй байсан бол анхнаасаа барилгын компаниуд, худалдан авагчид аль алиныг нь хүнд байдалд гаргахгүйгээр зохицуулах байсан.

Өнөөдөр 4 их наядын байр зарагдаагүй байна. Барилгын бүх компаниуд нийлээд 4 их наядын активаараа хөрөнгийн бирж дээр хөрөнгө босгох юм бол 4 их наядын хөрөнгө байж байна шүү дээ. Үүнийхээ 25 хувь буюу 1 их наядаар бонд гаргаад буцаагаад барьсан барилгадаа санхүүжилт хийх бололцоо уг нь бий. Гэтэл үүнийг дахин хөрөнгөжүүлэх хөрөнгийн бирж гэх том салбарыг ашигладаггүй голоор нь төр татвар төлөгчдийн мөнгийг барьж орж ирээд байна.

Өнөөдөр Төв банкны алдагдал 3 их наяд төгрөг байна. Энэ алдагдалд тэр асуудал нь их нөлөөлсөн. Одоо энийг яах вэ?

Няцаагч тал: Орон сууцны зах зээл нь бусад чөлөөт зах зээл дээр арилжаалагдаж байдаг бараа бүтээгдэхүүнээс их өөр. Ихэнх улсуудад залуучуудад зориулж байр авахад нь дэмжлэг өгдөг. Монголчуудын хувьд нэгдүгээрт уг схем нь зорилго нь зөв байсан. Мэдээж уг тогтолцоог төгс гэж би хэлж чадахгүй.

Цар хүрээний хувьд 300-гаад мянган хүнд хүрчихсэн уг схем нь үндэсний хэмжээний хуримтлалын тогтолцоог дэмжсэн. Нэг талаасаа өөртөө хуримтлал бий болгож нөгөө талаасаа хөрөнгө оруулалт хийж эдийн засгийг дэмжиж өгөх анхны оролдлого байсан гэдэг утгаараа үүнийг зогсоох тухай яриа байж болохгүй гэж үзэж байна.

Хэрвээ инфляци нам дор түвшинд байвал эдийн засгаа дэмжих зүйл хийх ёстой шүү дээ. 2012-2016 оны хооронд 8 хувийн ипотекийн зээл хэрэгжихэд 2012 онд инфляци 14% байсан бол 2016 онд 2% хүртэл буусан.

Нотлогч тал: Зөвхөн барилгын салбар гэлтгүй эдийн засаг татарсан. Саяхан нэг хэсэг инфляци бүр 1.2 хувьтай байлаа. Энэ нь бүх юм татарсны тоон үзүүлэлт. Экспорт, импорт унасан, хөрөнгө оруулалт зогссон.

4 их наяд төгрөгийн 20,000 байр зарагдаагүй байна. Ипотекоор жилд гаргана гэж байгаа 250 тэрбум төгрөг нь 4 их наядын хажууд маш бага тоо. Үлдсэн 3.7 их наядыг барилгын компаниуд борлуулж чадах механизмыг чөлөөтэй тавьж өгөхгүй бол дампуурахад бэлэн болчихоод байна. Зарагдахгүй удах нь асуудал үүсчихээд байна. Дахиад хориод мянган байр баригдаж байна. Одоо яах вэ?

Няцаагч тал: Орон сууцны зах зээлд хамгийн үндсэн тодорхойлогч хүчин зүйл нь хүмүүс орлогтой, төлбөрийн чадвартай байх ёстой шүү дээ. Ингэснээр бусад зүйл хэвийн ажиллана. Бүтэхгүй байгаа бүх зүйлд 8 хувийн ипотекийн зээлийг хамруулж хүмүүс буруу ойлголт авахгүй байх нь чухал. 8 хувийн хүүтэй зээл байсан байгаагүй төр-засаг, Монголчууд бүгд орлогоо нэмэгдүүлэх чадвартай болохын төлөө уг ажилаа хийгээд явах ёстой.

2017 оны эцсээр гэхэд зах зээл дээр банкууд өөрсдийн эх үүсвэрээр дундажаар 14.6 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл гаргасан байна.

Нотлогч тал: Банкны санхүүжилт, төрийн санхүүжилтийн хажууд үндсэн банкны компаниуд өөрсдөө 4 их наядын активтай байна. Үүнийг түрүүн дурдсан 250 тэрбум төгрөгөөс 4 дахин их мөнгө буюу 1 их наядыг хөрөнгийн бирж дээр гаргаад 8 байтугай 2,3 хувийн хүүтэй ч гаргах бололцоо нь байна. Төрөөс өгч байгаа мөнгөөр нийгэмээ молигдож хямдхан мөнгөөр хямдхан юм байдаг гэж ойлгуулан үндсэн барилгын салбарынхан өөрсдөө хөрөнгөө босгодог буюу хөрөнгийн зах зээл дээр гардаг механизмыг дахиад л байхгүй болгочихож байна.

Их хэмжээний мөнгөний хөрөнгө оруулалтын асуудлыг мэргэжлийн байгууллагад нь өгөх хэрэгтэй. Хөрөнгө оруулалтын бирж, газрууд ялангуяа барилгын холбоо өөрсдөө нийлж даатгал, хөрөнгө оруулалтаа авч явах хэрэгтэй.

 

 

2013 онд Монгол банк Засгийн газар хоорондын баримт бичиг зураагүй, ипотекийн зээл байхгүй байсан гэж бодьё. Тэгвэл одоогийн барилгын үнэ унах байсан уу?

Нотлогч тал: Тухайн үеийн эдийн засаг эрчимтэй уруудаж байсан. Энэ үед арилжааны банкууд хамгийн түрүүнд чичрэх байсан. Маш хүнд байдалд орсон байсан. Мөн зээл авсан барилгын компаниуд хүндрэх байсан. Эцэст нь санхүүчид цэвэрхэн гарч барилгын компаниуд өрөнд орсон. Өнөөдөр зарагдаагүй байгаа 20 мянган байрны хойно байраа зарж чадахгүй, хөрөнгө оруулалтаа олж чадаагүй дээр нь санхүүжилт байхгүй барилгын компаниудын эздийн их зовлон бий.

Няцаагч тал: Уг 8 хувийн ипотекийн зээл нь төрөөс хэрэгжүүлсэн бусад бүх хөтөлбөрүүдээс хамгийн боломжтой байж болох хөтөлбөр байсан. Зах зээлээс хямд бага хүүтэй зээл гарч байгаа учир хэн нэгэн хүн алдагдлыг хүлээнэ гэвэл эцэстээ инфляци дамжаад бид бүгд хүлээж байгаа. Мөнгөний тэлэх бодлого явуулахад инфляци бага байж таарсан нь уг бодлогыг хэрэгжүүлэх орон зай гарч ирсэн гэсэн үг. Уг схемээр дамжуулаад орлого багатай хэсэг, дундаж давхаргаа дэмжсэн орлогын хуваарилалт дахин хийгээд байна гэсэн үг.

 

 

Орон нутагт ипотекийн зээлтэй холбоотой асуудлаар…

Няцаагч тал: Улаанбаатар хотын утааны асуудалтай холбоотойгоор Засгийн Газраас авч хэрэгжүүлж байсан арга хэмжээнүүдээс илүүтэйгээр үр дүн нь хэмжигдэхүйц уг ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрхэн сайжруулах болон орон нутаг, гэр хорооллын суурьшилруу руу хэрхэн гаргах зэрэгт анхаарч ажиллах нь чухал. Харин уг хөтөлбөр нь буруу байсан зогсоох ёстой гэдэг дээр санал нийлэхгүй байна.

Нотлогч тал: Яагаад ипотекийн системийг чөлөөтэй болгож болохгүй юм бэ? Заавал төр орохгүйгээр 4 их наяд төгрөгийн эргэлттэй байгаа барилгын салбар өөрсдөө уг системээ авч явах шаардлагатай. Хөдөө орон нутагруу хэрэглээнд зориулж хөрөнгийн бирж дээр гаргаад 1 их наядыг босгож 2 хувийн хүүтэй ипотек гаргаж болно шүү дээ. Энэ боломжийг олгохгүйгээр төр оролцож уг механизмыг хийж байгаа нь өөрөө эрх чөлөө олгохгүй байгаа юм. Дараагийн мянга мянган залуус бага хүүтэй ипотек авах зээлийн орон зайг энэ амсуулж байгаа жоохон шар тос чинь барьчихаад байна шүү дээ.

Няцаагч тал: Жишээлбэл инфляци нам дор түвшинд 5 хувь дарааллаж орсон тохиолдолд 8 хувь тийм ч өндөр хүү биш болно. Макро эдийн засгийн тогтвортой байдлыг төр-засаг солигдохгүйгээр тогтвортой байлгах дээр анхаархаас биш ипотекийн зээлийг зогсоосноор бүх зүйл хэвийн болохгүй. Одоо Монгол Банк жилийн инфляциа 8 хувьтай барина гэдэг зорилттой байна. Хөгжсөн улсуудыг хараад үзвэл 8 хувийн инфляцитай буюу ийм өндөр инфляцитайгаар тогтвортой хөгжсөн нэг ч улс байхгүй. Иймээс үндсэн асуудалдаа анхаарч үндэсний хуримтлалын тогтолцоонуудыг давхар хэрэгжүүлэх нь инфляци ч буурна.

8 хувь гэдэг бага хувь биш, манайд л бага байгаа болхоос дэлхий дээр өндөр хүү шүү дээ. 900 мянган төгрөгний цалинтай Монголчууд яаж үүнийг дийлэх юм бэ? Ингээд байгаад байх уу? Зах зээлийг хүлээж байна гээд капитализмын 200,300 жилийн хөгжлийг яг араас нь дагаад явах юм уу? Төр санаачлагатай оролцох хэрэгтэй.

Нотлогч тал: Санаачлагатай байна гээд мэдлэггүй оролцож болохгүй. Санаачлагатай байна гээд тухайн зах зээлийг шинээр бий болгож оролцох мянга мянган хөрөнгө оруулалтын компаниуд, зуучлалын, даатгалын компаниудын ажиллах эрх чөлөөг хумьж болохгүй. 4 их наядын орон зай буюу барьж байгаатайгаа 8 их наядын орон зай дээр хөрөнгө оруулалт босгох нь барилгын компаниудад байхад яагаад 250-хан тэрбум дээр бүх асуудал, анхааралаа тавьчихаад тэр өндөр хүүг жишиг болгоод байна вэ?

 

Манайд хэрэгжиж байгаа уг хөтөлбөр нь бусад орнуудтай харьцуулахад ямар байна вэ?

Няцаагч тал: Хөгжсөн орнуудад үндсэн зах зээл нь зах зээлийнхээ зарчмаар явж байдаг. Ипотекийн зээлийн хүү нь үл хөдлөх хөрөнгөөрөө барьцаалагддаг учир бага байдаг. Америк, Англи гээд хөгжсөн бүх орнуудад залуучууддаа орон сууцанд ороход нь дэмжих зорилготой бодлогууд явуулдаг.

Манайд хэтдээ макро эдийн засгийн орчин тогтворжиж зээлийн хүү буурах ёстой. Хэрвээ 8 хувийн хүүг бага гэж байвал Монголын төрд энэ улсын хөгжлийн талаар цогц бодлого байхгүй байгаа шинж юм.

Нотлогч тал: Хүүний асуудал дээр ипотекийг өөрийн өрсөлдөөний мөн чанарт нь оруулснаар хүү багасна. Түүнээс биш 250 тэрбумыг зөвхөн Засгийн газар хийгээд 8 хувь гэвэл тэнд л бүгд дараалал үүсгэнэ. Наана нь байгаа 4-8 их наядаа гаргах бололцоог нь олговол багасна. Яагаад манайд байрны үнэ буудаггүй гэхээр үүний цаана байгаа газрын авлига үүнд шингэдэг. Дээр нь ил тодын хуулиар 17 тэрбум ам.долларын ажил үйлчилгээ, орлого ил гаргасан. Сүүлийн 25 жилд нуугдаж байсан орлого юм. Одоо бүртгэгдэж эхэлж байна гэсэн үг.

Авлига, хээл хахууль, буруу системийн бүртгэл тухайн үнэд шингэчихсэн байдаг. Нөгөө талаасаа газар нутаг уудам том боловч зах зээлээ дагаад Улаанбаатар хотын газар маш бага. Цаашилбал дэд бүтэц, замын асуудал. Үүнийг нийтийн мөнгөөр байгуулдаг. Ингээд нийтийн мөнгөөр хаа газрын дэд бүтэц тавигдаж байгаа асуудлыг зөвхөн эрх мэдэлтнүүд шийдэж байгаа. Иймээс авлигын асуудал, нийтийн мөнгөөр дэд бүтэц барих асуудлыг нь шийдээгүй тохиолдолд хямдхан байр авахгүй.

Нөгөө талаас сүүлийн 10 жил идэвхтэйгээр уул уурхайн капиталаа барилгын капитал руу шилжүүллээ. Энэ нь уул уурхайд байгаа мөнгөний урсгал наашаа орж ирж үүссэн. Иймэрхүү цаана нь байгаа идээ бээрийг гаргаж ирж мэтгэлцээнээр тавьж үүнийг бодлого, механизмын хувьд засья. 2005-2006 онд НӨАТ-ын буцаан авалт дээр асуудал яагаад 495 хүн өргөдөлөө өгсөн боловч ганцхан хүн шүүх дээр шийдэгдсэн нь 2 жилийн хугацаанд арилжааны банкууд байр авах мөнгөнөөс мөнгө өгөөд эхэлсэн. Ингээд байрны үнэ 2 дахин бас өссөн. Тэгтэл арилжааны банкууд мөн судалгаа, хязгааргүйгээр 6 хувийн мөнгө өгчихсөн. Ингээд нийлүүлэлт нь багасч байрны үнэ энэ дээр мөн 2 дахин өссөн шүү.

 

Хаалтын үг

Нотлогч тал: Орон сууцны бизнесийн хөрөнгө оруулалт, дараа нь худалдан авагчдыг орон сууц худалдан авахад хөрөнгө оруулдаг эдгээр үйл явцыг мэргэжлийн хүмүүс хийдэг гэдгийг уг мэтгэлцээн гаргаж ирж байгаа гэж бодож байна. Яагаад өнгөрсөн хугацаанд авч үзээд системтэй яриад байгаа нь барилгачин хүн барилгаа сайн барих ёстой. Харин барилгыг барих хөрөнгө оруулалтыг олох нь өөр мэргэжлийн хүмүүсийн ажил юм. Мөн барьчихсан байрыг зарна гэдэг бас өөр мэргэжлийн хүмүүсийн хийдэг ажил байдаг. Барилгачин бүгдийг хийдэггүй гэдэг асуудал юм. Уг асуудал байгааг гаргаж ирж байгаа нь энэ нэвтрүүлгийг гол зорилго. Нөгөө талаар барилгын үнэтэй холбоотойгоор нуугдмал байдаг олон жил үргэлжилсэн асуудал цаана нь байгаа шүү. Хууль бус олон асуудлыг шингээчихсэн байгаа учраас эцсийн хэрэглэгч бүгдийг нь төлдөг. Мөн ипотекийн зээлийн уг механизмыг эрх чөлөөтэй болгох хэрэгтэй. Зөвхөн Төв банк, Засгийн газрын хараат биш бусад барилгын салбарууд, холбоод өөрсдөө хийгээд санхүүжүүлээд явах хэрэгтэй. Үүнд мэргэжлийн эдийн засагч, санхүүчдийг оруулж ирээд хэрэгжүүлвэл арай өөрөөр шийдэгдэнэ гэж үзэж байна.

Няцаагч тал: 20-р зуунд сүүлийн үед дэлхий дээр хөгжсөн улсуудыг харвал мэдээж бүгд өөр өөрсдийн арга замаар хөгжсөн. Харин нийтлэг зүйлс мөн байна. Үүний нэг нь үндэсний хэмжээний хуримтлалын тогтолцоог төр манлайлж хийсэн байдаг. Гэтэл манайд нийгмийн даатгалын сан цугларч байх ёстой байтал алдагдалтай болчихсон. Ипотекийн зээлийн нийгэмд үзүүлж байгаа нөлөө маш их. Нөгөө талаасаа энэ нь нийгмийг хамарсан хуримтлалын тогтолцоог бий болгох оролдлого гэдгээр нь цаашааа үргэлжлүүлэх ёстой гэж харж байна. Иймэрхүү хуримтлалын тогтолцоо бий болоод эхэлбэл эдгээр нь буцаад эдийн засгаа тогтворжуулахад нөлөөлнө.

Улс орны хөгжлийг бодлого гэдэг цогц зүйл. Өмнө хэлсэнчлэн зөвхөн 8 хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийн тогтолцоо биш. Үүнийг Засгийн газар утааны асуудалтай, хотын төвлөрлийн асуудалтай цогцоор нь харж Засгийн газар хийе гэж зорьвол боломжууд бий. Зоригтой байхын тулд итгэл үнэмшилтэй байх ёстой. Итгэл үнэмшилтэй байхын тулд мэдлэгтэй, алсын хараатай байх ёстой.

Аливаа бодлогыг үргэлжлүүлэхгүй дундаас нь зогсоогоод байх биш төрийн бодлогын залгамж халаа хэрэгтэй.